Recentemente, foi sancionada pela Presidência da República a Lei 14.711/2023, o Marco Legal das Garantias. Trata-se de legislação que aprimora as regras dos empréstimos e estabelece nova sistemática para o uso de bens dados em garantia.
Dentre as principais medidas que a nova Lei traz, é importante destacar as seguintes: a possibilidade de um mesmo bem imóvel ser usado como garantia em mais de uma solicitação de empréstimo; a previsão de que a intimação eletrônica passa a ser suficiente para o início da execução de dívidas; a criação da figura do agente de garantia, a ser designado pelos credores, com o objetivo de fazer o registro do gravame do bem, gerenciar os bens e executar a garantia; a possibilidade de se realizar a execução extrajudicial de hipotecas – algo que era permitido apenas na alienação fiduciária; e a extensão da hipoteca para garantia de novas obrigações em favor do mesmo credor.
Na antiga regra, somente um imóvel poderia ser utilizado como garantia de um único empréstimo até que o este tivesse sido totalmente quitado. Como exemplo, uma casa que tenha valor de venda forçada de valor aproximado de R$ 200 mil poderia ser usada como garantia para uma dívida de R$ 80 mil, mas não poderia ser atribuída a outra operação de dívida até que a primeira fosse totalmente paga.
Com a mudança, esse mesmo imóvel pode servir de garantia tanto para o empréstimo de R$ 80 mil quanto para outro, desde que seu valor não ultrapasse os R$ 120 mil restantes.
Penso que essas regras devem estimular a redução dos juros em operações de crédito, levando a um número maior de emissão de dívidas, e devem proporcionar a expansão, a longo prazo, da modalidade de empréstimo com imóvel dado como garantia no Brasil.
Essa é a perspectiva que se abre em virtude também da possibilidade de a execução de dívida engendrada por instituições financeiras se iniciar através de intimações eletrônicas, o que dá mais agilidade na cobrança e, consequentemente, aumento das chances de satisfação do crédito.
Entretanto, é fundamental ressaltar que todo cuidado é pouco, pois, a tendência é que, com uma quantidade maior de operações, aumente a inadimplência, que já não é pequena. Com isso, as instituições financeiras precisarão redobrar o cuidado na análise do crédito.
*Leonardo Cotta Pereira é head Societário no Marcos Martins Advogados
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